地产老板们在业绩会上披露投资逻辑。
百强房企拿地总额超六千亿、央国企领衔土拍市场．．．．．．今年前八月，土拍市场“点状”升温，房企在行业“止跌回稳”关键期，展现出相对积极的投资态势。
以绿城中国、保利发展、中海地产为代表的头部企业，拿掉了市场大部分土地。前八月，TOP10房企新增货值占百强的70%，行业资源加速向头部集中。
在近期密集举行的中期业绩会上，地产老板们纷纷披露了今年的投资逻辑：普遍聚焦一二线城市，偏好高流速和高确定性地块，用新项目带动盈利回升。展望下半年，头部房企投资意愿不减，同时会更加聚焦、“宁缺毋滥”。
争夺优质地块
2025年，房地产市场仍在“止跌回稳”的路上前行。行业迷雾逐渐消散的过程中，头部房企也在寻找新的市场机遇，择机在核心城市“补仓”。
中指研究院数据显示，1~8月，百强房企拿地总额6056亿元，同比增长28.0%。也即，今年房企在拿地上斥资已超六千亿，比去年高出近三成。
头部央国企是拿地的主力军。期内，拿地金额前十企业中，有8家都是央国企，部分民企如滨江集团、邦泰集团、大华集团等，也进入拿地金额较前列。
从新增货值来看，绿城中国、保利发展和中海地产位列前三。2025年1~8月，绿城中国以1144亿元新增货值占据榜单第一；保利发展新增货值规模为996亿元，位列第二；中海地产以923亿元新增货值位列第三。
此外，中国金茂、招商蛇口、华润置地、建发房产、滨江集团、越秀地产、方大地产集团，依次位列新增货值榜前十。余下前二十房企则有：联发集团、中建智地、保利置业、杭铁集团、中建东孚、邦泰集团、象屿地产等。
客观来看，当前楼市仍在筑底，房企自身也有一定土储，为何今年在核心城市集体“抢地”？投资升温背后有何逻辑？
近期，房企中期业绩会密集举行，一众地产老板久违露面，披露企业的投资思路。
总的来看，当前头部房企拿地战略高度类似。一方面，投资要“跟着销售走”，一二线城市楼市较为稳定，因此投资目光要高度聚焦。即便是曾经下沉三四线的房企，如今也集体掉转船头，回到核心城市“抢好地”。
另一方面，过往几年，房企拿了不少价格高、规划老、去化难的老地块，这些“历史包袱”极大拖累了房企业绩；而通过投资换仓、拿下优质地块，新项目快速开盘销售后，能逐步改善企业的盈利表现，助力修复财务报表。
拿地势头较猛的绿城中国表示，自去年4月起，公司连续在苏州、上海、南京等地拿下“地王”项目，这些地块素质优异，公司经过了反复研判。相关新地块的销售情况也较为良好，去年初所拿项目大多已经售罄。
“此前因限价导致供应长期不足，高端需求被压抑。”管理层称，近两年随着优质地块和核心地块供应，高端需求逐步释放，预计市场热度仍将持续一段时间。
中海地产表示，上半年房地产市场总体处于“微跌盘整”阶段，城市间分化比较大，一线城市更具有韧性，这是中海这几年聚焦一线城市的重要基础。中海除了资金优势，还是少数具有全产业链的企业，有利于拿大型综合项目。
拿地同样较为突出的中国金茂称，上半年在土地供应端，地方政府拿出更核心的优质地块，房企的投资策略也较为趋同，一二线城市竞争非常激烈。期内公司投资非常聚集，实现了北京、上海等重点战略性城市的补仓。
管理层还透露，去年以来金茂新获取的项目，平均首开周期仅4.8个月，全部达成拿地6个月首开的内控标准，首开平均去化率达81%，实现了快开盘、开好盘。新项目均实现超预期投资兑现，有望带动整体毛利率提升。
投资将更精准
经历了上半年的火热，进入8月份以来，房企投资力度出现季节性回落。
据克而瑞监测数据，8月30家典型企业拿地金额（全口径）约250亿元，环比下降56.6%；不过，由于去年8月份基数较低，30家企业拿地金额同比上涨达41%。
其中，在这30家典型房企中，有18家企业8月没有新增土地入账，仅华润置地、招商蛇口在深圳联合拿地金额超过80亿，其余企业单月拿地金额均不足20亿。
“8月份优质宅地出让频次、出现周期性下降，土拍溢价率等指标随即回落。”克而瑞称，但优质宅地的热度仍在继续保持，如深圳宝安中心宅地等仍高溢价成交。
不过，在中期业绩会上，头部房企普遍表示，接下来会保持一定投资力度，同时将更加聚焦核心城市、核心地块，并平衡好投资与风险。
中海地产表示，公司统筹发展与安全，坚持“以销定投”，预计下半年投资会实现一定增长。房地产虽然总体规模有所萎缩，但改善性需求将不断增长，仍然是一个庞大的市场，行业集中度会提升，市场有足够空间让公司发展。
绿城中国表示，下半年公司将采取更谨慎和精准的策略，严守安全底线，全年拿地货值目标将根据销售及现金流动态调整，预计在1200亿至1300亿元之间。
针对市场走势，管理层认为，2025年下半年，城市间的分化将进一步加剧，市场复苏进程不一定立即实现平衡，一线和强二线城市核心板块有望率先企稳，三四线和弱二线城市的库存去化和需求重建需更长时间。
华润置地表示，下半年拿地将坚持量入为出，聚焦一线及强二线城市，其他二线城市寻找区位核心、配套成熟的点状机会，平衡拿地与销售节奏，严控库存风险。
中国金茂表示，目前，高能级城市对好品质、好房子等改善型产品的需求，依然比较旺盛，公司将更好地把握核心一二线城市的投资机会，保持一定投资强度。下半年在投资标准和要求上，可能有更高的追求及更高的要求。
越秀地产对地块的要求更加细致。管理层表示，公司近两年的拿地策略，是避开拿大的项目，主要拿小的项目。规模小意味着快进快出，运转效率较高，投资兑现度也比较高，接下来将继续保持一定的投资强度。
民营房企龙湖集团称，在保证财务安全前提下，公司将择机获取新土地，坚持聚焦高能级城市，不断提升投资精准度，做到优中选优。在资金头寸允许情况下，关注市场好机会，并根据市场情况保持弹性的供货节奏。
在克而瑞看来，当前房企拿地仅专注于核心城市、核心地块，这也是多数城市销售的“基本盘”。短期内，房企这种“宁缺毋滥”策略仍将延续，投资力度的回升取决于核心城市土拍的质量和频次，未来几个月或更加理性。